Sprzedaż udziałów w nieruchomości – co zrobić w tej sytuacji?

Sprzedaż domu należącego do jednej osoby zazwyczaj wymaga przygotowania dokumentów, znalezienia kupującego i zawarcia umowy u notariusza. Sytuacja komplikuje się jednak wtedy, gdy nieruchomość ma kilku właścicieli. Jeszcze więcej formalności może pojawić się, gdy dom został odziedziczony, jest obciążony kredytem hipotecznym albo jeden ze współwłaścicieli chce sprzedać wyłącznie należący do niego udział.

Nie oznacza to jednak, że sprzedaż takiej nieruchomości jest niemożliwa. Istnieje kilka sposobów rozwiązania problemu, a wybór najlepszego zależy przede wszystkim od sytuacji prawnej domu i relacji pomiędzy współwłaścicielami.

Dom z udziałami – na czym polega współwłasność?

Udział w nieruchomości nie oznacza automatycznie, że jego właściciel posiada konkretny pokój, piętro czy część działki. Współwłasność oznacza, że każdemu właścicielowi przysługuje określony udział w prawie własności całej nieruchomości.

Przykładowo, jeśli dom odziedziczyły trzy osoby i każda z nich ma udział wynoszący 1/3, wszyscy pozostają właścicielami całego domu, a nie wydzielonych fizycznie jego części.

Ma to istotne znaczenie przy sprzedaży. Jeden ze współwłaścicieli może co do zasady rozporządzać swoim udziałem bez uzyskiwania zgody pozostałych osób. Jeżeli jednak przedmiotem transakcji ma być cały dom, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Czy można sprzedać tylko swój udział w domu?

Tak. Właściciel udziału może zdecydować się na jego sprzedaż, nawet jeśli pozostali współwłaściciele nie są zainteresowani transakcją.

W praktyce znalezienie osoby, która chce kupić udział w domu, może być jednak znacznie trudniejsze niż sprzedaż całej nieruchomości. Potencjalny nabywca staje się bowiem współwłaścicielem razem z osobami, których nie zna i z którymi może mieć zupełnie inne oczekiwania dotyczące korzystania z nieruchomości.

Problemem mogą być między innymi:

• brak porozumienia co do korzystania z domu,

• konieczność współdecydowania o ważniejszych kwestiach dotyczących nieruchomości,

• trudności z przeprowadzeniem remontu,

• spory dotyczące kosztów utrzymania,

• brak możliwości swobodnego dysponowania całym budynkiem.

Z tego powodu udział w nieruchomości jest produktem znacznie trudniejszym do sprzedaży niż cały dom. Nabywca może również zaoferować cenę niższą od proporcjonalnej części wartości rynkowej całej nieruchomości.

Warto też pamiętać o jednej ważnej kwestii prawnej. Choć co do zasady sprzedaż udziału nie wymaga zgody pozostałych osób, przepisy przewidują sytuacje wyjątkowe. Dotyczy to np. współwłasności nieruchomości rolnych lub specyficznych zapisów w umowach, gdzie pozostałym współwłaścicielom może przysługiwać tzw. ustawowe prawo pierwokupu. Przed transakcją zawsze warto upewnić się u notariusza, czy taka sytuacja nie dotyczy naszego domu, gdyż pominięcie tego prawa mogłoby doprowadzić do nieważności umowy.

Sprzedaż całego domu – kiedy potrzebna jest zgoda wszystkich?

Jeżeli współwłaściciele chcą sprzedać cały dom, konieczne jest działanie wszystkich osób posiadających prawa do nieruchomości. Wówczas najprostszym rozwiązaniem jest wspólne ustalenie ceny, znalezienie kupującego i zawarcie umowy sprzedaży. Pieniądze uzyskane z transakcji są następnie dzielone zgodnie z wielkością udziałów, chyba że współwłaściciele ustalą inaczej w granicach obowiązujących przepisów.

Zniesienie współwłasności jako alternatywa

Jeżeli współwłaściciele nie potrafią osiągnąć porozumienia, rozwiązaniem może być zniesienie współwłasności. Można tego dokonać w drodze umowy, a w określonych sytuacjach również na drodze sądowej. Należy przy tym pamiętać, że jeśli współwłaściciele decydują się na polubowne rozwiązanie i zawierają umowę, to w przypadku nieruchomości musi mieć ona bezwzględnie formę aktu notarialnego. Brak zachowania tej formy spowoduje, że porozumienie będzie nieważne w świetle prawa.

W zależności od charakteru nieruchomości możliwe są różne rozwiązania. Dom może zostać przyznany jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych, nieruchomość może zostać podzielona, jeżeli pozwalają na to przepisy i jej charakter, albo może dojść do sprzedaży nieruchomości i podziału uzyskanej kwoty.

Postępowanie sądowe może jednak potrwać, dlatego przed jego rozpoczęciem warto sprawdzić, czy możliwe jest polubowne zakończenie współwłasności.

Dom odziedziczony przez kilka osób

Jedną z najczęstszych przyczyn powstania współwłasności jest dziedziczenie.

Jeżeli dom przypadnie kilku spadkobiercom, w pierwszej kolejności trzeba uporządkować sytuację prawną. W zależności od okoliczności podstawą wykazania praw do spadku może być prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza.

Dopiero po uregulowaniu kwestii spadkowych można sprawnie przeprowadzić dalsze czynności związane ze sprzedażą.

Warto pamiętać, że sprzedaż odziedziczonej nieruchomości może wiązać się również z konsekwencjami podatkowymi. W szczególności znaczenie ma data nabycia nieruchomości przez spadkodawcę oraz sposób i termin zbycia. W przypadku konkretnej transakcji warto więc zweryfikować sytuację z notariuszem, doradcą podatkowym lub właściwym urzędem skarbowym.

Co w sytuacji, gdy jeden ze spadkobierców chce sprzedać swoją część?

Nie zawsze wszyscy spadkobiercy mają taki sam plan. Jedna osoba może chcieć szybko sprzedać nieruchomość, podczas gdy pozostali wolą ją zatrzymać.

Współwłaściciel nie musi jednak czekać w nieskończoność na decyzję innych. Może rozważyć sprzedaż swojego udziału. Należy przy tym liczyć się z tym, że krąg potencjalnych nabywców będzie ograniczony.

Alternatywą może być porozumienie ze współwłaścicielami i sprzedaż całej nieruchomości. Często jest to rozwiązanie korzystniejsze finansowo dla wszystkich, ale wymaga zgodnej decyzji oraz sprawnego przygotowania transakcji.

Nieruchomość z hipoteką również można sprzedać

Obciążenie domu hipoteką nie oznacza, że jego właściciel nie może go sprzedać. Taka transakcja wymaga jednak odpowiedniego przygotowania i uwzględnienia interesów banku.

Przed sprzedażą należy ustalić przede wszystkim wysokość aktualnego zadłużenia. Bank może wystawić dokument określający kwotę potrzebną do całkowitej spłaty kredytu oraz warunki, po których spełnieniu możliwe będzie wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

W praktyce część ceny uzyskanej ze sprzedaży może zostać przeznaczona bezpośrednio na spłatę kredytu. Po rozliczeniu zobowiązania pozostałe środki trafiają do sprzedającego lub sprzedających.

Jeżeli dom ma kilku współwłaścicieli, a dodatkowo obciążony jest hipoteką, przygotowanie transakcji wymaga szczególnej uwagi. Warto wcześniej sprawdzić księgę wieczystą oraz wszystkie istniejące obciążenia.

Sprawdzenie księgi wieczystej to jeden z pierwszych kroków

Przed rozpoczęciem sprzedaży warto dokładnie zweryfikować stan prawny nieruchomości.

Księga wieczysta pozwala sprawdzić między innymi:

• kto jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości,

• jakie są wysokości poszczególnych udziałów,

• czy nieruchomość jest obciążona hipoteką,

• czy wpisano inne prawa, roszczenia lub ograniczenia,

• czy w księdze znajdują się informacje mogące mieć wpływ na sprzedaż.

Jeżeli dane w księdze wieczystej nie odpowiadają aktualnemu stanowi prawnemu, przed sprzedażą może być konieczne ich uporządkowanie.

Dlaczego sprzedaż udziału jest trudniejsza niż sprzedaż całego domu?

Dla osoby kupującej cały dom sytuacja jest stosunkowo prosta: po zawarciu transakcji staje się ona właścicielem nieruchomości i może samodzielnie decydować o jej dalszym przeznaczeniu, oczywiście w granicach prawa.

Kupujący udział otrzymuje natomiast jedynie określoną część prawa własności. Nadal musi współpracować z pozostałymi właścicielami.

To właśnie dlatego standardowa oferta sprzedaży udziału może długo pozostawać bez zainteresowania. Właściciele poszukujący rozwiązania na lokalnym rynku mogą w takiej sytuacji sprawdzić, jak działa skup nieruchomości w Gliwicach i czy tego rodzaju firmy przyjmują również oferty dotyczące udziałów w nieruchomościach.

Nie oznacza to jednak, że udział jest bezwartościowy. Ma on określoną wartość majątkową i może być przedmiotem legalnej transakcji. Jego sprzedaż wymaga jednak dokładnej analizy stanu prawnego oraz ustalenia, jakie prawa i obowiązki będą przysługiwać nabywcy po zawarciu umowy.

Skup nieruchomości – rozwiązanie dla osób, które potrzebują szybkiej sprzedaży

Osoby, którym zależy przede wszystkim na czasie i ograniczeniu formalności, mogą rozważyć sprzedaż nieruchomości do profesjonalnego skupu.

Firmy działające w tym segmencie zajmują się również nieruchomościami, których sprzedaż na tradycyjnym rynku może być problematyczna. Dotyczy to między innymi udziałów, nieruchomości spadkowych czy domów z obciążeniami.

Przykładem firmy specjalizującej się w tego typu transakcjach jest skup udziałów w nieruchomościach, który posiada duże doświadczenie zarówno w przypadku odziedziczonych nieruchomości jak i sprzedaży udziałów po rozwodzie.

W przypadku skupu schemat działania może wyglądać następująco:

1. Kontakt i przedstawienie sytuacji – właściciel przekazuje podstawowe informacje dotyczące nieruchomości i swoich udziałów.

2. Analiza stanu prawnego i technicznego – sprawdzane są między innymi księga wieczysta, własność, obciążenia oraz charakter nieruchomości.

3. Przedstawienie warunków transakcji – po analizie firma określa możliwość zakupu oraz proponowaną cenę.

4. Finalizacja u notariusza – po zaakceptowaniu warunków strony przygotowują dokumenty i zawierają umowę.

Dokładny przebieg może różnić się w zależności od konkretnej sytuacji prawnej.

Czy warto sprzedawać udział, czy lepiej dążyć do sprzedaży całego domu?

Nie ma jednej odpowiedzi właściwej dla każdej sytuacji. Sprzedaż całej nieruchomości zazwyczaj pozwala uzyskać lepszą cenę w przeliczeniu na udział, ale wymaga porozumienia wszystkich właścicieli.

Sprzedaż samego udziału daje natomiast możliwość wyjścia ze współwłasności bez konieczności przekonywania pozostałych osób do sprzedaży całego domu. Ceną za wygodę może być jednak niższa oferta i mniejsza liczba zainteresowanych kupujących.

Wybór rozwiązania powinien więc uwzględniać nie tylko potencjalną cenę, ale również czas, koszty, relacje między współwłaścicielami i stopień skomplikowania sytuacji prawnej.

Podsumowanie

Sprzedaż domu należącego do kilku osób nie musi być problemem nie do rozwiązania. Kluczowe jest ustalenie, czy współwłaściciele chcą sprzedać całą nieruchomość, czy też jeden z nich zamierza pozbyć się wyłącznie swojego udziału.

W przypadku nieruchomości odziedziczonych konieczne jest wcześniejsze uporządkowanie spraw spadkowych. Jeżeli dom ma hipotekę, trzeba uwzględnić rozliczenie z bankiem. Z kolei brak zgody pomiędzy współwłaścicielami może prowadzić do konieczności zniesienia współwłasności.

Dla właściciela, któremu zależy na szybkim rozwiązaniu problemu, alternatywą dla wielomiesięcznego poszukiwania prywatnego kupującego może być profesjonalny skup nieruchomości. Przed wyborem konkretnej firmy warto jednak dokładnie sprawdzić warunki transakcji, dokumentację oraz sposób rozliczenia.